Как формируется ценообразование недвижимости в Мурино и Новое Девяткино. Каким образом предложение первичного жилья влияет на вторичный рынок. Мы попробовали разобраться, в чем состоит специфика рынка недвижимости данной локации.
Топонимические нюансы
Оба поселка — Мурино и Новое Девяткино — находятся вдоль Токсовского шоссе Ленинградской области. Единственная областная станция метро — «Девяткино» — расположена на территории Мурино. От нее до жилых массивов Нового Девяткино порядка трех километров. Тем не менее и «квартиры в Девяткино», и «квартиры в Мурино» (http://vk.com/kvartiry_v_murino) означают в первую очередь строящиеся в окружении метро объекты.
В историческом разрезе
Пять-десять лет назад оба поселка выглядели самыми обыкновенными деревеньками на окраине Петербурга, здесь выращивали овощи и фрукты, а земельные участки продавались, как правило, под дачи. Среднеэтажные советские кварталы центральной части Мурино представлены кирпичными домами сельских модификаций 528-й, а также «панельками» 504-й серий. Главным и единственным отличием пригорода было наличие станции метрополитена — единственной в Ленинградской области. Удивительно то, что метро «Девяткино» существовало с 1978 года, а внезапный строительный бум пригородных поселков в округе начался лишь в 2010-ом. На данный момент муниципалитетом выдано более ста разрешение на строительство, и несложно подчитать, что когда все новостройки будут заселены, численность Мурино и Нового Девяткино превысит население городов-спутников таких как Ломоносов, Сестрорецк или Петергоф.
Ландшафтные особенности
Одна из значимых характеристик недвижимости в данной локации — хаотичная застройка: наряду с высотками из кирпича и бетона встречаются небольшие деревенские постройки, а также дома частного сектора. Из-за того что градостроительное планирование велось «задним числом», бывшие совхозные поля переводились под жилую застройку и выкупались разными компаниями, поэтому здесь почти нет широких проспектов и прямых улиц, и среди многочисленных строек легко заблудиться. В 2012 году конфликты вокруг градостроительных регламентов разыгрались не на шутку, в связи с чем областному правительству пришлось вносить поправки в нормативы. Была снижена норма этажности, а также вменено в обязанность застройщиков обеспечение строящихся кварталов инфраструктурой — строительство школ, детских садов, подводка коммуникаций, прокладка внутридворовых проездов и подъездов к домам легли на плечи девелоперов. Такие меры внесли надежду на улучшение качества среды развивающихся поселков, однако на хаотичность и непродуманность застройки это никак не повлияло.
Инфраструктурные проблемы
С помощью добровольно-принудительной программы «Соцобъекты в обмен на налоги» власти обязали застройщиков возводить «детскую» инфраструктуру. Но ситуация с дорогами до сих пор не решена и продолжает горячо обсуждаться на высшем уровне. Сейчас добраться по двуполостному Токсовскому шоссе можно до Нового Девяткино и до части муринских новостроек, расположенных до пересечения с железной дорогой. Путь к строящимся комплексам, находящимся по другой стороне ж/д путей, пройдет через поселок Бугры. Пробки на Токсовском шоссе в связи с возросшим трафиком не уменьшаются даже в дневное время, и любая авария может спровоцировать огромный затор. Поэтому власти всерьез озадачены прокладкой нового подъезда к строящимся кварталам через тоннель под КАД и реализацией платной дороги в обход Мурино и Нового Девяткино, которая предположительно протянется от развязки с Пискаревским проспектом и далее соединится с дорогой Санкт-Петербург — Матокса. Платная трасса призвана решить проблему с транзитным транспортом, следующим через Мурино и Новое Девяткино. На данный момент ведется проектирование территории для строительства дороги.
Безусловным преимуществом для тех, кто передвигается на общественном транспорте, является наличие в Мурино метро, автовокзала и железнодорожной станции. А вот с парковками у новоселов не все хорошо. Уже сейчас можно увидеть, что начальные очереди заселены, а поставить машину решительно негде.
Не все прекрасно и с досуговой, и торговой составляющей. Помимо встроенных в жилые комплексы магазинов, ближайшие крупные ТРК с брендовыми салонами, кинотеатрами и спортцентрами находятся в городе за кольцевой автодорогой. До МЕГИ Парнас также можно добраться только на автомобиле.
Острая проблема Мурино и Нового Девяткино — инженерные сети. Нередко сдача новостроек затягивалась из-за отсутствия технической возможности подключения к канализации. Теплосети от Северной ТЭЦ обеспечивают теплом Выборгский и Калининский районы Петербурга. Поэтому местные застройщики вынуждены оснащать свои объекты локальными котельными.
Квартирография поселков
Основная доля предложения Мурино и Нового Девяткино — это квартиры в монолитно-кирпичных и монолитно-панельных домах, которые были введены в эксплуатацию в последние несколько лет. Такое жилье называют новой вторичкой, объем которой за последнее время возрос и составляет конкуренцию квартирам в строящихся домах.
Жилье в Мурино представлено в основном малогабаритными квартирами в новостройках — однушками и студиями. Некоторые строящиеся высотки укомплектованы таким жильем более чем на три четверти. Двухкомнатные квартиры, представленные в продаже, составляют лишь 20 % от общего предложения. Вторичная недвижимость Мурино имеет более широкую квартирографию (от 1- до 5-комнатных квартир) и представлена преимущественно панельными и кирпичными хрущевками. Вторичка Нового Девяткино — это панельные дома серий 504-ой серии и гатчинские — «Оптима», 121-ая.
Предложение на первичное и вторичное жилье разнится по метражу, планировке и, конечно, цене. Так, например, средняя площадь однокомнатной квартиры в новом доме составляет 35 кв. метров, в доме советского периода — 39 кв. метров. Однако двушки в новых домах более просторны: 58 кв. метров против 53 кв. м во вторичке. То же относится и к трехкомнатным квартирам (81 кв. м в новостройках, 73 кв. м – в типовых домах прежних лет постройки).
Стоимость вторички в пригородных поселках вполне сопоставима с ценой на квартиры в строящихся домах. Так, однокомнатную квартиру советского образца можно приобрести за 2,6 млн, тогда как в 2,3 — 2,8 млн рублей оценивается студия в новостройке.
Являетесь ли вы владельцем строительной компании, или же клиентом, которому понадобились, скажем, строительные материалы или услуги; в любом случае вы вряд ли обойдете стороной раздел со статьями, рассказывающими о важных событиях, новинках, процессе производства в данной отрасли. Здесь наши пользователи самостоятельно размещают статьи посвященные строительной отрасли, желая познакомить посетителей портала с новинками производства и строительства, событиях происходящих в отрасли, применения интересных решений в строительстве, дизайне и производстве стройматериалов. Хотите быть в курсе актуальных новостей, знать о малейших изменениях в этой сфере? Желаете принимать правильные решения, основываясь на реальных фактах и полезных узкоспециализированных знаниях? Тогда не забывайте почаще заглядывать в рубрику "Статьи" на Stroytal.Ru. Кроме статей посвященных отечественной строительной отрасли, вы найдете материалы о наиболее значительных мировых изменениях в данной сфере. Раздел «Статьи» на 100% интерактивен т.к. полностью создается и формируется нашими пользователями, нам остается только отбирать наиболее интересные с нашей точки зрения материалы и утверждать их для публикации. В вашем распоряжении – материалы из первых рук. Наша главная задача - предоставить вам самое интересное и значимое, и мы делаем все, чтобы справиться с этим на отлично.
Личный кабинет
Регистрация
Подписаться на раздел